“180平方米的户型单价相对更高，单价是10万—12万元/平方米，这次推出29套，不过已经卖了23套，目前还剩6套了。”日前，在广州市天河区金融城板块一个开盘近半年的项目上，销售人员向南方+记者介绍道。

“180平方米的户型单价相对更高，单价是10万—12万元/平方米，这次推出29套，不过已经卖了23套，目前还剩6套了。”日前，在广州市天河区金融城板块一个开盘近半年的项目上，销售人员向南方+记者介绍道。

受行业周期性调整等不利因素影响，今年上半年广州楼市整体交易平淡、仍处在行情修复阶段。但是，在广州经济第一强区天河区，核心板块仍保持着较高热度。特别是近期“认房不认贷”等系列新政出台后，进一步增强了市场信心，天河不少高端项目开始加速推新，同时还有一些新盘也在积极抢滩收割“热度”和“利好”。

不管是在价格，还是在产品力等方面，核心城区重点板块对整个楼市无疑都会起到一定的引领作用。在这些热门项目互卷的背后，又能看出一线城市高净值人群居住需求发生了哪些新的变化？

1

区域分化显著

城市核心区域依然“坚挺”

“新政出来以后，买房的人明显更多了，上周末有五六十组客户来访。而且以前周一到周五比较少开单的，因为工作日客户一般不休息，现在周一到周五也会开单。”9月12日下午，记者到达天河广氮片区某新盘时，发现人气已在温和回暖，不时有新来客户到访。现场销售人员介绍，当天上午已接待了8、9组客户，忙起来的感觉真好。

天河广氮片区某新盘

作为天河区的老牌红盘，广氮片区某新盘从去年11月开始，已经超过9个月没有申请过一张预售证，一直处于清尾货的状态。直到今年8月，受楼市调控优化政策推动，该项目一口气把剩下三栋楼全部货量拿出来销售，加推的主要产品是建面约86-143平方米的三到五房。“我们分两期销售的，后面也没有三期、四期了。”销售人员介绍。

“金九”首个周末，天河区不少楼盘已经开始回温

记者调查发现，在“金九”首个周末，天河区不少楼盘已经有所动作，涵盖开放展厅或营销中心、开盘或加推新房源等。比如同属天河红盘的珠江花城再次加推五期组团，主推建面约88平方米的3+房和119平方米的4+1房，单价最低5.1万元/平方米；保利天瑞加推268平方米的大平层产品，均价在8.5万元/平方米左右；天河北板块的越秀·天河·和樾府也加推180平方米产品，均价达到8.5万元/平方米，部分单位价格已接近9万元/平方米；金融城板块的珠江天郦加推D、E栋新品，户型为129平方米至180平方米的四房，均价在9.5万元到11万元/平方米。

最引人关注的无疑是天河吉山仓项目。华润动作极其迅速，今年7月14日刚重金45亿元拿下的吉山仓地块，8月15日就开放展厅。目前按项目案名定位“华润置地·天河润府”，且有了户型图，为80平方米至128平方米产品，已开始着手蓄客。

土地市场，向来被视为楼市的“晴雨表”，也扮演着“信号灯”的角色。天河区出让的地块虽不多，但每个地块的出让都迎来众多企业参与，能够看出企业对这个区域的信心。

比如，一直备受关注的广州初代乐园——世界大观地块，8月中旬，经过23轮竞价的之后，由越秀地产以总价68.3亿元拿下，成功跻身广州楼面低价TOP8。优质地块的入世，显然将进一步助推板块房地产市场的热度。

2

需求升级倒逼产品开发互卷

优质自然景观成为“加分项”

“我们正对着湖景的118平方米户型，一共只有24套，已经全部被意向客户预定了。”位于天河北的中建·精诚壹号9月初才开放样板间，尚未正式开盘，而现场销售人员介绍湖景大户型已经没有了。

中建·精诚壹号项目实景图

中建·精诚壹号背靠火炉山，东面针对东大湖，加上自身配建5400平方米的社区园林，容积率2.5，生态环境受到不少对环境要求高的客户青睐。

记者在走访中发现，该项目只不过是广州核心城区重点项目产品力互卷的一个缩影。

虽然天河区一直被视为改善型购房者心中的“白月光”，甚至有人说“皇帝女不愁卖”，但是，从市场的实际情况来看，购房者已经过了“只认区位闭眼入”的阶段，更在意项目自身的产品力，比如更好的户型设计、更高的空间使用率、更优美的社区环境等。

保利天瑞就以新中式设计理念，在产品力上进行了突破。项目入口就耸立着罗汉松和万字纹雕刻铜门，营销中心内有大量温馨的木质和有质感的铜艺，给人带来耳目一新的感受。建筑本身采用了板式小高层设计（仅有两栋塔楼），每户均朝南布局，而且几乎每个户型都赠送一个房间，使整体使用率大幅提升。

保利天瑞中式园林实景图

作为天河区难得主打小户型项目，中建·精诚壹号主推78平方米至118平方米户型，也打出了“天河使用率最高的新盘，使用率几乎达到100%”的宣传语。记者现场参观118平方米的样板间时，销售人员介绍，“超高的使用率除了常规赠送的飘窗外，还有卧室报建的阳台和花池，交付时都是封好的，增加卧室的面积。”

而中心城区稀有的山水自然资源，更是引不少新盘打出“生态资源牌”。

9月12日开放全新示范区的天河·江源半岛，即将加推C区70-206平方米的二至五房，主打的卖点就是“南向望江”。

越秀·天河·和樾府，没有自然景观就自己创造，体量4.6万平方米，拿出1/3的面积来打造1.5万平方米的大园林，主打榕树文化，园林中榕树元素随时可见。

越秀·天河·和樾府项目实景图

同样以“山前、榕下”为主题打造的联投·文津府，三面环山，容积率只有2.7，未来还将打造成山体公园、体育公园等景观。

合生缦云广州也主要宣传环绕约71万平方米原生林海，紧邻约2万平方米月亮湖，“享山、林、湖、园的宁静及半山森幕美景”。

正如万科集团董事、开发经营本部高级副总裁王蕴所说，“当前行业进入了需要苦练手艺，凭本事吃饭的时代，项目开发经营的容错度大幅收窄，从投资研判、客户洞察、产品定位、品质实现到操盘效率需要一气呵成，这中间任何的断点和脱节都会带来难以承受的后果。品质表现出色、配套完善的‘特别好’项目才能够得到客户的认可。”

3

区域战略引领行业提质升档

世界级湾区呼唤具有全球吸引力的人居环境

近年来，随着粤港澳大湾区宜居宜业宜游的建设进程加速推动，打造具有全球吸引力的人居环境，已经成为广州各大核心区提升对国际高端资源和人才虹吸效应的主要抓手。

天河长期以来一直是广州的经济“一哥”，未来将打造“天河中央商务区+广州国际金融城”中央商务核，“智慧城+智谷”中央科创核，珠江高质量发展带、中部科创带、中央活力轴、东部创新轴多个轴带，形成“双核引领、轴带驱动”的城市空间结构。

当前天河正在向着建设世界级中央活力核心区和中国式现代化典范城区的目标愿景努力，而随着经济要素、科技要素的不断汇聚，天河也将进一步对高层次、高净值人才产生强大的吸引力。

保利天瑞营销中心实景图

正因如此，天河也长期代表和引领了广州高端宜居的风向，早年的汇悦台、柏悦府，如今的天河和樾府、保利天瑞等楼盘皆是如此。不久前，天河的世界大观地块在历经8家房企20多轮角逐之后由越秀地产竞得，地块楼面价达到5万元/平方米，可以预见的是，该地块所建的项目势必也将走高端路线。

毕竟，当具有全球吸引力的人居环境逐步形成时，开发商们在这里不拿地则已，一拿地就必须得搞出点名堂，否则很可能会在激烈的宜居产品竞争中败下阵来。

编者按 近期，认房不认贷、降首付、降利率等新政密集出台，社会普遍关心楼市实际行情变化和未来走向。即日起，南方+房产频道专门开设“住在湾区——楼市一线探访”专栏，记者兵分多路，对广州核心城区热点项目进行实地走访调查，为读者提供来自行业和市场一线的真实信息和专业研判，敬请垂注。

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一项目开盘卖12亿元，暖风正轻拂大湾区腹地

【采写】南方+记者 柴亚娟 周中雨 葛政涵

【摄影】王俊涛

【话题研究员】邵玉梅

【统筹】葛政涵

【策划】冯善书

【作者】 柴亚娟；王俊涛；冯善书；周中雨；葛政涵；邵玉梅

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端