楼市短期表现承压 合理需求有待释放
近日，万科在深圳召开2022年度股东大会，大会审议并表决通过了2022年度董事会报告、监事会报告、年度利润分配方案、董事会、监事会换届等多项议案，选举产生了新一届董事会，郁亮等董事候选人高票当选。
有业内人士认为，此次股东大会高票通过各项议案，反映了投资者对万科过往三年表现的认可。而在本次股东大会上，万科也针对投资者关心的问题做出了回应，万科董事会主席郁亮也再次提出了对市场的判断。
董事会席位 大股东深铁、万科管理各占三席
从各方席位来看，大股东深铁、万科管理各占三席，数量均无变化，延续上一届的平衡局面。其中，大股东深圳地铁分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、职工董事王蕴。
独立董事方面，席位数量也无变化。原独董张懿宸将继续留任，康典、刘姝威和吴嘉宁因任期已达法律规定的上限6年，所以无法继续出任。新接任的独立董事里，既有具备大型企业管理经验的企业家，也有知名的专业人士。简历显示，独董沈向洋，曾任微软全球执行副总裁，主管微软技术与研发部，对大型企业管理和技术发展有着深刻的理解；独董林明彦曾任凯德集团总裁兼首席执行官，在房地产开发及投资领域拥有大量的实践；独董廖子彬曾任毕马威中国主席，具有丰富的资本市场合并、收购、重组和上市项目实务经验。独立董事具有多元化的专业背景，也有助于保障董事会决策的全面性和科学性。
有业内人士认为，席位结构不变的原因，是深圳国资希望继续保持万科的市场化运作，不做过多干预。值得一提的是，在万科股东大会上，作为大股东的代表，深铁董事长辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定。他表示，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化，未来坚定不移地看好万科的长期发展前景，并始终不渝地全方位支持万科的健康发展。
从过去三年万科实际运行情况来看，据内部人士透露，深铁从未派驻过任何人员到万科。另外，万科与深铁在业务领域近年也有较多合作。2022年11月，在深圳市委书记、市长的见证下，万科与深铁等6家深圳国企签署全面战略合作协议，于城市更新、产城融合、TOD等领域深入合作。就在不久前，万科和深铁联合打造的TOD商业综合体睿印于4月30日正式落地，成了深圳未来核心片区超级总部基地首家开业的商业项目。
郁亮谈过去三年 解决旧模式问题、寻找新出路
股东大会的问答环节上，有投资者问及万科董事会主席郁亮过去三年任期的感受、未来三年行业的机会以及万科的计划。对此，郁亮感叹，过去三年对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。但与此同时，他仍表达了对未来的信心，相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。
对于过去三年，郁亮认为，是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。
郁亮指出，行业处在新旧模式交替的阶段，尽管万科比较早意识到高增长不可持续，但行为仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。过去几年花了相当多的精力，去解决这些旧模式下的老问题。目前万科已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等等。
对于未来的行业机会，郁亮还提到，消费者需求更新迭代的速度快，市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有常做常新的，总会有新的生意机会。发展商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。
因此，郁亮表示会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。
但他同时也指出，脱胎换骨仍需较长时间，因为旧模式下的问题消化起来，需要的时间比预想要更长，还在对报表产生影响。与此同时，万科的转型难免会经历一些高低起伏，经营服务类业务收入表现要占到主流也存在一定困难。
展望未来市场“有没有”仍存空间 “好不好”潜力巨大
在回应投资者高度关注的市场话题时郁亮表示，市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。
虽然短期有压力，但他坚定认为，长期需求基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。同时，他提到消费能力的基础也还在。影响当前市场表现的，还是短期预期的问题。短期预期受到很多外部因素的影响，修复需要时间。随着这些因素趋于稳定，他相信未来一定能修复到合理水平。
在谈到市场短期的数据时，他提到，4月主要城市新房成交环比下降26%，5月又下降2%，6月目前来看也没有恢复。从新房来访和二手房带看量看，6月比5月也是下降的，分别下降7%和10%。从数据来看，郁亮认为市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。
而在谈到市场长期需求时，他指出未来十年，还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。此外，城市里头将近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件，以及休闲度假等等也都是正在兴起的合理需求。因此，市场的长期基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。
同时，他也提到消费能力的基础还在。在居民大量提前还贷的情况下，到5月份存款还增加到了129.6万亿元。“居民总储蓄对利息的覆盖倍数”这个指标也值得关注，它可以用来衡量购买力，也可以评估市场整体的安全程度，目前这个指标还远高于安全临界点。
基于以上判断，郁亮认为影响当前市场表现的，还是短期预期的问题。短期预期和市场氛围受到很多外部因素的影响，修复需要时间。随着这些因素趋于稳定，他相信未来一定能修复到合理水平。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
来源：南方都市报
