广州城市更新观察：再出发！旧改招商频现，黄埔领跑
6月5日，黄埔区文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目在广州公共资源交易中心公开发布引入合作企业的公告，拟引入企业总资产不低于200亿元且企业净资产不低于50亿元的合作企业。
这是自5月22日以来，广州在将近半个月里发布的第3个公开招商合作企业的城市更新项目。在这一波之前，广州上一次的城市更新项目公开招商合作企业发生在2022年6月。
如今短时间里频现城市更新项目公开招商，或意味着，经历阶段性调整，广州城市更新已经重上车道。
市场
调整两年，华甫荷村终于动工建设
时隔三年，同样是在黄埔区华甫荷村，一场奠基动工仪式在这里举行。
2023年5月18日上午，黄埔区华甫荷村改造项目正式动工，项目从此正式进入地块工程建设阶段。
三年前，2020年5月28日，黄埔区云埔街旧村改造复建及重点项目集中开工仪式在华甫-荷村项目主会场举行。同一时段，火村、岗贝、元岗、沧联荷花巷旧村改造等6个分会场也同时举行开工仪式。就在彼时，华甫-荷村旧村改造项目整体签约率已超90%，房屋及附属物累计拆卸面积达30万平方米，拆卸率已达70%。
一年后，2021年8月，在华甫荷村旧村改造项目的合作企业招选表决大会上，星河集团以唯一竞选企业的身份参与票选，并全票通过，正式成为华甫荷村旧改项目的合作企业。8月下旬，星河宣布华甫、荷村村民房屋签约率已达97.53%、拆卸率达96.36%。
也正是在这一年的8月底，住建部正式发出《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，防止各城市在城市更新行动中大拆大建，华甫荷村旧村改造项目也由此慢下来。据了解，直至今年5月，华甫荷村旧改项目仍有少量房屋暂未完成拆迁。
事实上，华甫荷村旧改项目进入调整这两年，规划上的动作并未停滞，在2022年9月完成改造实施方案的修编结果。
对比2021年7月份的招标文件：华甫荷村拆迁安置总投资额约52亿元，更新改造总用地面积58.07万平方米，规划计容总建筑面积约122.56万平方米。2022年9月的实施改造方案显示，华甫荷村旧改测量范围为55.01万平方米，建新范围为34.66万平方米，总规划建筑面积106.66万平方米，在调整之后，改造面积，和改造后的总建面都有所减量。
2018年，星河地产开始全面参与华甫荷村的旧村改造工作。最新消息显示，华甫荷村改造项目将建设约4500套回迁房，首期计划在2026年6月份之前实现交付。改造以后，将打造成为集居住、商业、产业、生活配套等多项功能的复合型城市综合体。
数据
黄埔前4月完成改造方案
占去年全年的42%
不止华甫荷村，其所在的云埔街道，今年以来13个旧改项目都已恢复启动城市更新相关工作。
作为黄埔区旧改项目最多的街道，云埔街目前已有火村和笔村旧改项目完成首批复建房摇珠分房。目前，云埔4个转制社区都在如火如荼地开展旧村改造工作，13个改造项目中，其中6个项目已获批复，13个项目都纳入2023年广州市城市更新年度更新改造计划。火村、笔村、刘村格岗旧改项目复建房建设已开工建设，当中火村、笔村首批安置房预计于今年6月回迁。
在文冲街道，文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目自今年3月项目实施方案（片区策划）获得正式批复后，于5月上旬举行项目集体物业首开区动工仪式，项目正式进入工程建设实质阶段。
就在项目动工将近一个月之后，6月5日，文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目开始在广州公共资源交易中心公开招商引入合作企业。
南都记者今日采访证实，该项目由科学城（广州）投资集团有限公司负责推进。值得关注的是，就在项目5月动工建设当天，科学城集团城市更新集团与中国电建签订黄埔区城市更新项目投资合作协议，双方将在城市更新等重大领域与黄埔区开展多元合作。
在联和街道，暹岗旧村改造项目继今年1月一期复建区交付之后，于5月下旬再次迎来二期回迁房4、5、6号楼主体结构落成封顶。
不仅如此，还有更多旧村在加速编制完成改造实施方案。
从黄埔区官网城市更新专栏可见，2022年，黄埔区公示12个旧村改造项目实施方案，而2023年截至4月底，就已公示塘头村、穗东街庙头村、大沙街姬堂村、水西社区（水西片）、龙湖街埔心村共5条旧村改造项目的实施方案，今年前4月的公示改造方案数量已占去年全年的42%。
进展
黄埔68个城中村改造项目
已批复31个
今年以来，黄埔区积极探索试行城市更新项目审批实施流程再造、信任筹建，推动项目加快开工建设，释放有效投资。
3月底印发《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》，以全周期管理、全流程优化、全方位提升城市更新工作。
比如：将旧改项目涉及的地价评估、房屋和人口数据确认事项归由属地街镇审核；在省既有用地报批手续无法优化精简的情况下，各项目可提前开展“三旧”用地组卷报批工作；明确复建安置区、公服设施“首开先建”的报批程序；统筹改造利用改造项目富余回迁房和过渡性临时用房、规划建设政策性住房、规范回迁房上市流转等多项举措。
到5月份，又连发关于《广州市黄埔区广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引》、《黄埔区广州开发区城市更新基础数据调查（核查）单位确定和资金使用工作指引》等。
值得关注的是，在5月中旬，黄埔区人大常委会副主任罗志钊等一行就城市更新、存量土地盘活再利用以及改善人居环境等工作到杨浦区进行考察交流。
据广州开发区城市更新局介绍，截至目前，全区重点推进的68个城中村改造项目总用地面积34.83平方公里，已累计批复31个，开工2094万平方米，竣工907万平方米，建成安置房19987套、226万平方米；完成固定资产投资2188亿元，商品房销售711万平方米。
黄埔区连续多年城市更新项目固定资产投资总额及商品房销售位居全市第一。通过城中村改造共释放产业用地8.3平方公里，以及2.5平方公里的中新国际科技创新合作示范区、小鹏汽车智造产业园等重大项目通过大塱、何棠下、汤村等旧村项目释放的产业用地上成功落地；已建成教育、医疗、休闲等公共服务设施约50万平方米，新增学校15间，学位超16000个；规划新增教育、医疗、休闲等公共服务设施176处，总用地面积2.14平方公里，总建筑面积224万平方米，约占全区总体设施数量的50%。
观察
广州城市更新再出发
黄埔区城市更新工作近期频频启动，代表着广州城市更新已再出发。
早在今年1月3日召开的广东省委经济工作会议上，就重提城市更新的撬动作用。1月28日春节复工首日，省、市高质量发展大会上，城市更新、“三旧”改造成为会议焦点，彼时除了黄埔、花都、南沙3个区之外，广州其余8个区的区委书记都在会上立下城市更新小目标。
3个未在市高质量发展大会上透露城市更新目标的区域，后期快速付诸实际行动。除了众所周知的黄埔区，南沙区早在3月8日就举行2023年第一批旧村更新改造项目动工活动，当天共有10个已批旧村庄更新改造项目宣布动工。
今年2月中旬，广州公布2023年第一批城市更新项目年度计划，明确计划推进127个城中村改造项目，包括49个续建项目、20个新开工项目和58个前期项目，大力推进城市新中轴线（海珠）、环五山创新策源区、罗冲围、广州火车站等重点片区改造，第一批集中开工17个项目。
3个月后，5月中旬，坊间流传出《广州市2023年城市更新项目年度计划（第二批）》，显示第二批共新增37个旧村庄项目。这意味着，加上第一批名单中的127个项目，广州2023年城市更新项目计划或已达170个项目。不过，有关部门人士透露称，该名单不一定是终稿。
而自5月22日以来截至今日，黄埔区开发区永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村合作改造项目、花都区花东镇象山村村级工业园（薪象科创中心）项目、黄埔区文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目先后发出招标公告，寻求开发商参与合作。
值得关注的是，当中黄埔区的两个项目都明确“接受联合体投标，联合体成员不得超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%”，这在以往的旧改招标合作企业中是未曾出现过的。此外，对企业的总资产门槛要求也从前两年的普遍要求千亿，下调到200亿起步。
除了城中村改造，广州市政府也于5月底印发《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知》，进一步完善广州市老旧小区改造政策体系，有序推进“十四五”时期老旧小区改造工作。
在城市更新准入门槛大大降低，且允许抱团开发之下，更有政府系列政策大力支持推动，广州城市更新或步入全新的发展阶段。
南都·湾财社记者 邱永芬
来源：南方都市报
