两大热点片区调规 带来哪些影响？
深圳湾超级总部基地。
前海妈湾片区街道。
总部企业和科技企业聚集地
据了解，深圳湾超级总部基地面积约117公顷，规划总开发建筑面积约520万平方米，在地理位置上毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，周边还有华侨城内湖湿地、华侨城欢乐海岸、深圳湾滨海带等自然景观。根据规划，深超总将成为集全球总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、世界级滨海客厅为一体的未来城市典范，是深圳十九个重点开发建设片区之一，将成为总部企业和科技企业聚集地。
深超总片区 时隔多年又见宅地
时隔多年，深圳湾超级总部基地又有宅地了。
4月26日，深圳市规划和自然资源局发布公告，为进一步优化深圳湾超级总部基地用地功能结构，促进片区职住平衡，完善片区公共配套体系，拟开展“红树湾地区”法定图则DY04单元、DY08单元规划调整工作。
新增两块居住用地
调整完成后，深圳湾超级总部基地将新增不少于27班的九年一贯制学校配套，以及两块居住用地。
具体调整情况为，“红树湾地区”法定图则DY04单元主导功能由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+公共管理与服务设施用地”，新增配套设施“九年一贯制学校（不少于27班）”。
“红树湾地区”法定图则DY08单元主导功能由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，新增配套设施“9班幼儿园、托育机构、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地”。
该单元北部两地块均由“商业服务业用地”调整为“二类居住用地”，新增地块编号分别为03-14、03-15，其中03-14地块用地面积17388平方米，03-15地块用地面积17222平方米。两个地块规划指标合并控制如下：用地性质为二类居住用地，容积率6.0，配套设施为9班幼儿园、托育机构、社区体育活动场地、社区健康服务中心、文化活动室等综合服务设施。
周边二手价已破20万/㎡
本次调整的规划用地位于白石二道与深湾二路交叉口、白石四道与深湾五路交叉口，两个位置分别毗邻深圳地铁2号线红树湾站和11号线深湾站，周边已有中信金融中心、万科总部大厦、中兴通讯总部大厦、联泰超总湾国际中心等产业入驻。
其中，新增两宗宅地的DY08单元附近还有红树西岸、中信红树湾等小区，目前两个小区二手房指导价均为11.05万元/㎡。从实际成交价格来看，据中介平台显示，近期中信红树湾南区一套156平方米的房源以2360万总价成交，成交单价超过15万元，小区部分300平方米以上的大户型实际成交单价已经突破20万元/㎡；另外红树西岸当前市场成交单价在15万-22万元，今年3月小区一套190平方米的房源以3550万的总价成交，折合单价突破21万元。
采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳 南都记者 黄璐
妈湾：前海核心三区之一
据了解，妈湾位于前海城市新中心核心区域，与桂湾、前湾并列前海三区，片区整体占地约6平方公里，在前海三区中面积最大。从片区环境来看，妈湾两面环海，一面滨水，背靠大小南山，拥有环绕270度滨海景观及“山、河、海、湾”四大自然要素，资源禀赋得天独厚，适宜打造低密生态人居片区。
前海妈湾片区 新增多块宅地
继深圳湾超总新增两宗宅地之后，深圳另一核心区前海妈湾片区也调整了相关规划，新增多块居住用地。
据深圳市前海管理局消息，为推进前海妈湾片区开发建设，现对《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》妈湾片区进行规划局部调整。
三个单元涉及四处调整
此次调整范围位于前海妈湾片区，《自贸区综合规划》中开发单元十四、十五、十六。
从基本情况来看，开发单元十四主导功能“以商业、艺术文化娱乐等功能为主”，单元用地面积34.1ha，总建筑规模50万㎡。配套设施：2000㎡非独立占地的公交场站（1处）。
开发单元十五主导功能“以商业、商务公寓、居住等功能为主”，单元用地面积52.3ha，总建筑规模139万㎡。配套设施：派出所（1所）、通信机楼（1处）、邮政支局（1处）、小型垃圾转运站（1处）、消防站（1处）、2000㎡非独立占地的公交场站（2处）。
开发单元十六主导功能“以商业、商务公寓等功能为主”，单元用地面积87.2ha，总建筑规模258万㎡。配套设施：新建220kv变电站（1处）、预留地铁变电站（1处）、邮政所（1处）、小型垃圾转运站（1处）、区域供冷站（1处）、2000㎡非独立占地的公交场站（1处）。
从本次调整来看，上述三个开发单元共涉及四处调整，一是单元主导功能及功能比例调整。开发单元十四主导功能由“以商业、艺术文化娱乐等功能为主”改为“以商业、艺术文化娱乐、商务公寓等功能为主”；开发单元十五主导功能由“以商业、商务公寓、居住等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”；开发单元十六主导功能由“以商业、商务公寓等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”。
居住、商务公寓功能增加
这意味着，三个开发单元调整后，一是居住、商务公寓功能得到不同程度的增加。
二是涉及道路调整，临海大道（主干道）线位调整，临海大道的兴海大道以西至妈湾大道路段红线宽度从60米调整为不低于50米；妈湾三路、妈湾五路的保税北三街以北路段均由次干道调整为支路，道路宽度从35米调整为12米；妈湾一路（次干道）的听海大道以北路段道路红线宽度由35米调整为26米；保税北三街由支路调整为次干道，道路宽度从18米调整为26米。
三是公共空间调整。开发单元十四滨海一侧的公共空间宽度由80米调整为50米（以后退陆海分界线的距离为准）。第四点则是开发单元十四、十六的单元边界线调整。
片区内新房备案均价10万+
作为前海核心三区中的妈湾在楼市里也表现亮眼，目前妈湾内有万科瑧湾悦项目在售，住宅备案均价约10.6万元/㎡；2022年11月瑧湾悦1批次推售321套房源，备案均价约10.6万元/㎡，项目冻资入围有460批，开盘去化约90%；2022年9月颐城栖湾里项目开盘，开盘当日市场消息显示项目去化99%，毛坯均价约10.25万元/㎡。 采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳
观察
倒挂利好投资？ 短期影响房价？
两大片区商改住的消息，引发业界很大的关注。从这些地块调规来看，还是跟过去几年深圳着力在做的一件事——就是努力增加住宅供应——是一脉相承的。
楼市自媒体“楼市诸葛”表示，深超总片区区域内上一次出让的住宅用地，还是在2001年底中信红树湾和红树西岸的土拍。而自红树西岸于2005年发售以来，深超总片区就再没有新房住宅入市了，二手房业主也普遍惜售。这意味着，在新房限价政策还没有取消之前，深超总这块宗地必然存在倒挂空间，而且还不小。
据悉，接下来的土拍市场，这块宗地将会被拿出来拍卖，有人还专门为此算了一笔账，预计能卖100亿元左右。
美中不足的是，深超总的写字楼太多，未来住宅项目可能看不到海景。但是如果有限价倒挂的话，于投资而言，是一个非常棒的选择。
此外，有消息认为，前海妈湾经过此次调整之后，将会新增1.3万多套住宅供应，短期利空前海房价。最直观的影响是，前海的二手房短期必遭重创，前海新房也会变得不好卖了。
也有观点认为，新增供应的体量听起来很大，但都是分批量推出的，而且这个体量，和前海几十万的就业岗位相比，依然是供不应求。现在前海部分地块商改住，将很好地缓解了未来前海通勤拥堵的矛盾。
整体来说，妈湾这次地块调规，短期内会对前海的房价造成冲击，但是长远来看，有利于提高前海片区的居住舒适度。
来源：南方都市报
