老旧小区建筑如何活化利用 可引入文创电商民宿等业态
改造后的小区环境很舒服。
随着城市进入高质量发展阶段，广州2000年以前建成的老旧小区已无法满足现代化的生活需求。近日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合印发《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》(下称《办法》)，引导规范城镇老旧小区既有建筑活化利用，推进广州城镇老旧小区改造工作。《办法》明确，在保障安全的前提下，可对老旧小区内既有建筑进行活化利用，优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施。《办法》还以功能业态正面清单引导活化利用方向和内容。
优先增加公共服务设施及市政设施
行政管理设施(如社区居委会、社区服务站等)
养老服务设施(如养老服务机构、老年大学教学点、长者饭堂等)
医疗服务设施(如社区卫生服务中心等)，
教育设施(如托儿所、幼儿园等)
社区文化设施(如文化活动中心、社区图书馆等)
体育健身设施(如社区全民健身中心、居民健身场所等)
市政公用设施(停车及充电设施、智慧服务设施、公厕等)
适当增加便民商业设施
教育机构、药店、理疗中心、便利店、杂货店、家电及生活用具维修点、超市、轻餐饮(指不使用天然气和煤气的餐饮商铺，如咖啡馆、茶室等)、洗衣店、家政服务点、快递送达设施、书店、理发店、电信营业场所、银行营业网点等。
活化率先补齐公共服务短板
《办法》强调，活化利用老旧小区既有建筑，要遵循“民生优先、补齐短板”“品质提升、完善功能”“共治共享、有机更新”三大原则，须优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施。
“前一阶段广州的老旧小区改造是‘雪中送炭’，现阶段的改造需要‘锦上添花’，满足社区现代生活更高的要求。”广州市建筑遗产保护协会副会长朱秋利表示，广州是国内较早推动老旧小区微改造的城市。近年来，广州老旧小区改造在理念、特色、宜居程度等方面有了变化。除了提升老旧社区的容貌，改善人居环境外，如今广州老旧社区改造还特别注重补足休闲、文化娱乐、生活等公共空间、公共设施的不足，以提升空间品质，增强社区活力。
统计数据显示，截至2022年12月，广州全市累计完成改造810个老旧小区，累计改造老旧建筑4670.4万平方米，累计新增社区绿地和公共空间676个，惠及64.1万户家庭、205.2万居民。
《办法》明确了老旧小区既有建筑活化利用主体，政府可结合实际确定改造项目的实施主体，包括区政府及其相关单位、属地街(镇)、社区居委会以及按照法律程序委托的各类主体。按照已批复的老旧小区改造实施方案，物业权利人及其委托的市场主体、政府相关单位，以及前述主体的联合体可开展既有建筑活化利用。
“这体现了政府鼓励多元的社会力量参与。”朱秋利认为，突出多元社会力量参与是《办法》的一大亮点。长期以来，广州市不断探索老旧小区改造新模式，鼓励更多市场力量参与到老旧小区改造运营中，加大了老旧小区资源盘活力度。他提到，引入多元社会力量参与，引进优质运营项目，将释放出更多市场红利，丰富社区服务供给，激发街区产业活力，有效增强社区自我“造血”功能。
优化老旧小区改造审批程序
考虑到既有建筑活化利用涉及规划、住建等多个相关部门，《办法》响应国家、省、市审批程序优化的政策精神，积极推动优化老旧小区改造审批程序。
《办法》明确，提出涉及既有建筑活化利用的老旧小区改造实施方案，由区人民政府或其授权的区城市更新领导小组组织相关部门联合审查，具体审查形式及程序由各区明确。方案审查批复通过的相关文件，依法适用于项目活化利用建设实施及相关手续办理。
在符合老旧小区改造实施方案的前提下，既有建筑活化利用不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的，可按相关规定免于办理建设工程规划许可证。既有建筑活化利用不增加污染物排放种类和数量，且基本不产生生态环境影响的，可按相关规定无需办理环评手续。
针对老旧小区消防审批难通过、改造后消防条件更好却不合法的情况，《办法》提出在符合老旧小区改造实施方案的前提下，可根据《广东省公安厅关于进一步明确建设工程消防设计审核和备案办理有关事项的通知》等省、市有关规定办理消防备案。针对既有建筑活化利用未取得不动产登记证明但需办理商事登记的情形，在符合已批复的老旧小区改造实施方案前提下，属地街(镇)应当按相关规定出具场地使用证明。
在改造实施方案中增加相应专章
对老旧小区既有建筑进行活化利用，人流量和建筑荷载都将可能增加。《办法》提出，拟活化利用既有建筑的，应当在老旧小区改造实施方案中增加相应专章，明确活化利用的建筑范围、功能业态导向、设计指引、相关消防设计安全评估、环境条件相符性分析、周边交通及市政设施承载力分析等内容。
为了降低活化利用的风险，《办法》同时也着重强调安全管理。在结构安全方面，要求既有建筑按照改造后的使用功能，根据规定进行房屋使用安全鉴定。建筑结构安全方可开展活化利用，且改造和使用过程中不得影响房屋结构安全、不得危害公共安全。消防安全方面，要求既有建筑按照改造后的使用功能，根据相关规定办理消防备案。此外，相关行政管理部门根据各自职能，加强对老旧小区既有建筑活化利用事中事后监管。
老旧小区改造功能业态公布正面清单
《办法》的附件《老旧小区改造功能业态正面清单》进一步对老旧小区改造正面功能业态的类型和空间布局提出要求。
老旧小区改造功能业态正面清单主要指有利于老旧小区补齐设施短板、消除安全隐患、提升街区活力、打造“完整社区”，且不易污染环境、不扰民、不影响公共安全、不属于其他法律法规明确规定禁止的功能业态。
除了优先增加公共服务设施及市政设施，适当增加的便民商业设施外，根据正面清单，在老旧小区改造中，在不产生光、电、音等干扰的前提下，住宅建筑可增加创新、创业功能业态，如文化创意、咨询设计、创客空间、电子商务、小型民宿(≤14间房)等。住宅建筑改为非住宅功能的(公寓除外)，宜面向开敞空间、生活性主次干道、主要步行道路布局。此外，正面清单也明确，非居住存量房屋可改为保障性租赁住房。
南都广州新闻部出品
采写：南都记者 夏嘉雯 实习生 刘雯琪
来源：南方都市报
