广州商业10年｜商业面积增479万㎡=添了29座天河城
1996年8月18日，广州天河城购物中心（TEEMMALL)正式开业，这是中国大陆最早运营的大型购物中心，总建筑面积约16万平方米。天河城开启了中国购物中心元年。此后，国内的购物中心在走过探索与稳步发展的阶段后，从2012年开始驶入快车道。
那么，这十年，千年商都广州新增了多少购物中心，商业格局又发生了怎样的变化呢？根据第一太平戴维斯提供的数据，从2012年至今年6月底，广州新增商业面积478.9万平方米，相当于29座天河城。
商业规模
10年商业面积扩2.3倍
上个世纪90年代初，粤海天河城集团在天河区的交通中枢、广州新城市中轴线上规划兴建起一座包括天河城购物中心（TEEMMALL）、甲级写字楼——粤海天河城大厦（TEEMTOWER）和五星级酒店——粤海喜来登酒店（SHERATON GUANGZHOU HOTEL）三位一体的地标性商业地产项目——天河城广场，占地4.03万平方米，总建筑面积31.10万平方米。其中，有着“中国第一商城”称号的天河城购物中心，地上7层，地下3层，总建筑面积约16万平方米，集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体。
2011年9月23日，广州太古汇亮相天河商圈。这是太古地产进军内地的首个商业地产项目，也是其“汇”系列落地的第一个作品。开业时，商场成功引入路易威登、香奈儿、爱马仕、迪奥、PRADA五大一线品牌，打破了长期以来外界关于“广州不适合发展高端奢侈品市场”的质疑。如今，广州太古汇已形成了广州最集中的高端品牌生态圈。
2011年9月23日，广州太古汇亮相天河商圈。
天河城和广州太古汇的开业，都是广州商业史上的标志性事件。最近十年，包括天环、天汇、广州K11等大型购物中心陆续建成，成为羊城市民风物休闲的好去处。数据显示，2012年时，广州商业存量为204.3万平方米，而截至今年6月底，商业存量已增长至683.2万平方米。分阶段看，2013年与前一年相比，全年只增加了8万平方米，但此后的每一年，增加面积均超过40万平方米，可见这10年确实是广州商业快速发展的10年。尤其是2018年和2020年，每年商业面积的增长都超过了80万平方米。
分区来看，越秀作为老城区，新开辟的商业面积有限，过往10年商业面积只增加了12万平方米。荔湾区在同期增加了31.7万平方米，排倒数第二。天河区方面，即使只统计了天河路商圈和珠江新城商圈，新增面积也达到39.2万平方米。另外，海珠区增加了63.57万平方米，番禺区增加了66.8万平方米。商业规模扩张最大的是白云区，10年新增了83.1万平方米。
点评：2018-2020年广州零售商业市场爆发小高峰
张宸豪：第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人、董事
广州商业面积的变化与广州城市发展阶段是相关的。
商业地产开发项目的开发周期是比较长的，一般有5年左右的时间。在次贷危机之后，2013年开始的五年时间内，出现了大量的土地供应，这个时间也是广州第二轮城镇化速度比较快的时期。可以说，一直到2018年，都是一个比较好的投资阶段。
另外，自2010年后，受亚运会等一系列大事件影响，广州城市地位有了明显跃升，促使优质开发商开始增加对广州的关注和资金投入。同时伴随广州多个区域级商圈、商务区的崛起，加之近十年广州人口增长等红利有目共睹，给予开发商更多信心，促使2018-2020年成为广州零售商业市场爆发的小高峰。广州K11、琶洲保利广场、基盛万科中央公园、百信广场（西区）、云门new park、金沙洲永旺梦乐城、新塘万达广场等多个区域型及主题创新型购物中心都在此期间开业，令整体商业存量上升显著。
空置率变化
10年间保持稳定水平
从200多万平方米增长至680多万平方米，广州购物中心的规模在这十年中快速扩充，那么空置率有何变化呢？数据显示，2012年，全市零售物业的平均空置率为14.2%，而到了今年年中，反而有所微降，为14.1%。整体看这十年，广州零售物业空置率水平保持了稳定，虽然中间经历了疫情，但没有出现大起大落，可见市场的韧性非常高。
分阶段看，2016年、2018年和2019年，市场需求额外高，这三年空置率均在10%以下。分区看，天河路商圈不愧为华南第一商圈，空置率在这十年中都未超过10%，最低时仅为5.1%。另外，值得关注的就是番禺商圈，2012年时空置率还高达20%，但是到了今年6月底，已降至8.6%。
点评：人口和商业面积 增加比例合理
张宸豪：第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人、董事
商业面积显著增加，但空置率保持了稳定，这说明了什么？商业存量的增加，往往对应了人口的增长。《广州市第七次全国人口普查公报》显示，截至2020年11月1日零时，广州常住人口为1867.66万人，与2010年第六次全国人口普查相比，10年共增加597.58万人，增长47.05%。而《广州市番禺区第七次全国人口普查公报》显示，这10年间番禺人口共增加89.35万人，增长50.63%，超过全市水平。
当人口增加和商业面积增加达到合理比例时，空置率也会控制在合理区间。从人均商业面积可以看到，近十年广州人均商业面积从0.16㎡/人上升至0.36㎡/人，增长1.2倍，与北京增长1.9倍、上海增长2倍对比处于合理区间。加之广州零售商业供应释放速度较为均衡且保守，与市场吸纳能力基本保持一致；且以本地或港资运营商为主，比较看重项目长远稳定发展，保障市场整体空置率的长期稳定。
租金走势
天河路商圈租金稳步上涨
天河区作为广州商业中心，天河路上一铺难求，亦是外来品牌打开广州市场的首选，持续推高租金水平领先全市。
2016年初，天环带来广州首家Apple Store，填补了作为一线城市的广州迟迟没有苹果零售店的空缺。
数据显示，2012年，天河路商圈平均租金为1239.2元/平方米/月，并一路涨至2020年的1758元/平方米/月。其后，受疫情影响，租金水平有所下降，但目前仍可达到1679.1元/平方米/月，远高于全市661.9元/平方米/月这个平均水平。租金水平在全市排第二的是越秀区。目前为1175元/平方米/月，不过这一区域随着广州商业中心的东移，自2015年开始，租金水平有所下降，10年间总体降幅为27%。让人意外的是，珠江新城片区租金水平目前还低于越秀区，排全市第三，从2012年的1023.3元/平方米/月降至目前的980元/平方米/月。
其他几个区的租金价格水平都在600元/平方米/月以下。不过以10年为期来看，荔湾、白云和番禺三区，租金水平都实现了上涨。
点评：珠江新城快速发展 商圈租金结构性下降
张宸豪：第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人、董事
珠江新城打造中央商务区之初，配套欠缺，商业项目较少，因此当时的零售物业租金水平定价都比较高。
而过去十年，珠江新城步入快速发展期，相继出现了很多个几十万平方米的商业项目，比如太阳新天地、K11等，新增供应陆续入市，其入市租金低于此前均值，因此数据层面呈现该商圈租金结构性下降。荔湾区则因缺乏大型新增供应入市以及人口持续增长两者间的矛盾，零售商业市场整体供不应求，导致租金逐步上涨。
而白云、番禺则伴随商务区规划落地、优质人口导入等一系列红利，市场信心渐长，加之云门new park、四海城等优质新增供应入市逐步树立区域标杆，抬升市场租金。
格局变化
一个中心现象比较明显
综合广州近十年商业数据的变化，可以总结出广州零售市场发展的哪些规律和特点呢？
第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人、董事张宸豪接受南都记者专访时表示，从发展路径上看，广州商业布局总体是从西往东沿着珠江两岸走。不过在东移的过程当中，特别是广州开始打造第二CBD之后，新兴商业力量又开始往南北走了，比如番禺片区，高品质的区域型商圈开始在这个阶段涌现。
从发展格局上看，广州不像上海或深圳，会有多个商业中心，“一个中心的现象比较明显，会导致很多优质的品牌，如连锁的奢侈品品牌，或者是一些其他类型的零售品牌，以及一些本地比较优质的餐饮品牌，基本上都是在天河区去拓展去开店，但这并不是特别好的事情。”
“多核发展是基于差异化的发展。”张宸豪表示，天河区由于其商圈体量及其商业能级导致了广州出现商业高度集中性的这种状态。不过，疫情常态化影响下产生的就近消费、快速消费的习惯，正在加强区域级商圈重要性。“对于区域级商圈，目前也有较多的优质开发商陆续进驻，如大悦城、华润布局黄埔区；太古布局荔湾；招商蛇口布局海珠，区域级商圈逐渐增强，因此预判广州未来能发展成为多核发展格局。”
“但是，不能要求所有商圈都达到很高的档次水平，还是要有差异化的。”比如奢侈品更多还是在天河路商圈或珠江新城这两个区域。“其实商业和产业的结合度非常紧密。一般情况下，一个区域只有集中了高素质的产业人口，才会有高素质的商业消费需求。”张宸豪表示，除非其他区有很好的产业导入，才能够辅助到商业的消费需求增长。
他预计，未来也许可以期待琶洲片区的商业发展：“两个原因，一是该片区在产业上已有一些电商产业入驻，第二是珠江新城其实‘年龄’也比较大了，发展了十几年，会有很多高素质人口搬离这个地方，去琶洲或者海珠东片寻找高档住宅，这势必会加快该片区高消费需求的增长。”
展望
大湾区展机遇下还有更多更好的十年
走过了发展的十年，在大湾区展机遇下，在打造国际消费中心的推动下，广州商业的未来会怎样？
第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海（左）及第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人、董事张宸豪。
“论历史，广州具有2000多年对外贸易史；论地位，广州是国家中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽，也是华南区域性的金融、贸易、经济、航运、物流、文化和科技中心；论竞争力，广州多年被评为Alpha级别世界一线城市，中国城市流通竞争力排名第二；论吸引力，在穗投资的世界500强企业累计达309家；论外贸，广州拥有单展规模世界第一的广交会，跨境电商连年位居全国第一。”
第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海接受南都记者采访时表示，过去一年，广州围绕培育标志性品牌活动、软硬件配套设施、促消费新政策新措施等方面实施的14条案例做法，已被纳入商务部首批培育建设典型经验向全国推广。“在国际消费中心城市的推动下，广州提出要实施‘尚品’‘提质’‘强能’‘通达’‘美誉’五大工程。从提升消费高端化国际化水平、打造世界级旅游目的地、创建直播电商之都、促进夜间经济繁荣发展以及营造良好消费环境这5大手段大力推动广州成为国际消费中心城市。”
如何实现这一目标？他认为，广州可通过强调千年商都的历史文化底蕴，充分利用广府文化影响力，以旅游作为重要驱动力，结合新消费场景及新零售，古今结合，联合增加广州世界级旅游目的地的影响力。
策划：裘萍 伊晓霞
统筹：伊晓霞 黄琼红
专题采写：南都记者 夏嘉雯 伊晓霞 张德威
新媒体协作：林至钦
来源：南方都市报
