广州旧改大震荡？黄埔被点名
从一份流传文件中得知，广州市规划和自然资源局于近日印发了有关开展全市城市更新项目核查的工作方案，将联合各区政府、市住建局、文化广电旅游局、林业园林局对广州市11个区、合计119个旧改项目，做进一步加强评估和方案优化。
透过这份文件看到，本次全面核查对象主要是全市已批在建、已批未建的旧改项目，这意味着并不影响其余项目的正常旧改工作推进，比如基础数据调查、村民意愿表决、策划方案编制、拆补方案表决等。
同时，全面核查的主要任务是历史文化风貌、名木古树大树老树迁移砍伐等方面，也就是重点监管旧村原有历史风貌的保护情况，对于文保外区域的在建、新建项目影响有限。
对于村民而言，有一个利好消息是：“是否征求并落实公众和专家意见”也被纳入到核查范围。
简单来说，广州旧改依然在继续，但后续在历史文化、历史风貌保护方面将会迎来更加严厉的监管。
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119个项目要核查、黄埔占比超过60%
在住建部大拆大建限令中，全力保持城市记忆是重要组成部分，包括保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌。
历史建筑、老建筑、街巷、古树、古井、古桥等元素具有很强当地特色，往往是一个标志性的存在，保留这些元素则意味着保住旧村的“灵魂”。
基于大拆大建限令的规定，广州市针对这一方面做进一步落实核查工作，显得很有必要。
实际上，早在去年，广州市政府就先后印发了《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》、《广州市关于深入推进城市更新促进历史文化名城保护利用的工作指引》等文件，针对历史文化街区、传统村落、传统风貌建筑等历史文化遗产的保护和活化利用提出了多项规定。
今年7月份，广州住建局在《广州市城市更新条例（征求意见稿）》中，频频“点名”历史文化保护，。这说明，广州城市更新项目推进过程中，保留千年古都羊城的特色因素是旧改工作的首位。
回到本次旧改项目核查文件中，广州市主要联合的单位职能是文化和园林的保护、发展，且将成立专项核查工作组和技术指导组，邀请规划、文保、建筑等方面专家，在各区自查基础上，深入调研核查。
核查项目清单中，共涉及到119个旧改项目，其中4个旧城、其余为旧村。各区来看，黄埔区有80个，占总额67.22%，当之无愧的鳌头。其次，则是南沙、荔湾各有9个项目。
不过，市广电旅游局作为重要参与单位之一，前几天也发布了《广州市文化和旅游发展“十四五”规划》，其中提及，将旧城改造为富有岭南特色的微型博物馆、将在旧村发展文化产业园区和文化空间。
核查旧改项目文保情况、在文保基础上进行活化，两者有着十分紧密的关联。
依照文旅“十四五”规划，广州市11个区将有不同的文化和旅游融合集聚区、主要的空间和资源，比如越秀区，以北京路和新河浦片区为主，打造为红色文化传承弘扬示范区。
02
广州旧改重新出发？
无疑，全面核查广州城市更新项目，旨在及时调整过往旧改中出现的偏差。
导致这样的局面有很多因素，比如部分房企以地产开发模式操作旧改项目，各区设置不合理市场准入门槛、形成政策壁垒和瓶颈，“钉子户”问题严重拖垮施工进度等。
乐居城更获悉，近段时间，广东省自然资源厅成立了评估小组，对广州“三旧"改造城市更新工作推进情况进行调研评估。
其中，评估报告指出广州旧改成功经验在于：一是、有着统筹推进、点面结合的常态化工作机制，比如明确近、中、远期目标任务；二是、形成较为完备的政策和标准体系，比如城市更新“1+1+N”政策；三是、建立了空间规划分级传导机制，比如全面改造和微改造并重。
存在的问题也很明显，比如个别区推进旧村改造节奏过快，导致需要配套的新增建设用地需求大增，商品住宅供应量短期内难以跟上需求、长期难以消化；对产业导入政策的操作指引不足，且未能根据各类项目实际进行差异化处理。
其中，黄埔区作为目前各区中推进最快的一个，遭到了广东省自然资源厅的“点名”批评，明确在旧改推进工作中，黄埔区存在大规模快速拆迁存在一定的风险和隐患。
文件显示，黄埔区三年计划拆除66条旧村，共计3278万平方米，目前已拆除房屋2529万平方米，已完成77%。按此进度，只需半年时间就能完成余下近750万平方米的拆迁任务，计划三年完成的拆迁任务提前一年半完成。
显然，暂时停下来重新梳理旧改项目的推进节奏，比之前一味向前冲，更能避免出现社会矛盾和风险。
在长期观察中，我们也发现，今年9月份以来，广州旧改项目推进工作明显有所“降温”，“逢八必动工”成为了过去时。
之后，广州市接连发布了有关旧改项目与保障性住房捆绑的文件，比如《关于进一步加强住房保障工作的意见》中，进一步落实旧村改造项目科学配建保障性住房、配置中小户型住房，明确融资地块中保障性住房配建的最低比例。
《关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》中，统一改造项目中小户型住房户型划分；明确融资地块政策性住房配置比例，明确规划节余建设量中小户型住房配置，明确复建安置区中小户型住房配置。
两份文件，无疑解决过往旧改项目大拆大建出现人口大规模迁移、新建项目去化难的问题。
当下，广州旧改推进工作放缓了脚步，拉长了不少项目开发建设时间。但是，好的一方面是，重新梳理过程中，旧改项目正在一步步不断地，向更有利的方面发展。
