销量全国第一，广州亚运城，到底能不能买？

2019年，广州楼市不是一般的冷，但很多人没想到的是，这一年广州冒出个“全国第一神盘”。

近日，亿翰智库发布了2019年中国典型房企单项目金额排行榜，来自广州的亚运城，以123亿元的成交金额，夺得全国销冠。

说起亚运城，那可是相当的有故事。10年前，它曾以255亿元的总价登顶全国总价地王，并独霸这把交椅长达六年。10年后，它又以销量第一登顶全国楼盘的销冠，可谓风光无限。

然而，熟悉广州的人都知道，这个盘在二手市场中没多大存在感，甚至有点“叫座不叫好”，因为它涨不起价，只见一手市场火爆，没见几个二手业主赚到钱。

可以说，在和同类板块的房价竞赛中，它不仅远远输给了同在番禺的万博和大学城，甚至还输给了南沙、新塘、知识城、千灯湖这些更偏僻的地方。

所以，很多人问过我，这个盘到底值不值得买？？

先说结论：刚需上车挺不错，投资的话真心不建议。

01.

从全国地王到全国销冠的进阶之路

说实话，刚看到亚运城拿下全国销冠的新闻时，居然有点恍惚，问广州亚运会都开完10年了，怎么这个盘还在卖？

一打听才明白，体量大啊，卖20年都不奇怪。资料显示，亚运城源自广州亚运会，占地面积为273万㎡，建筑面积约500万㎡，预计居住人口约20万。

规划涵盖运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园七大部分。其中，光是“三大村”就有92栋住宅楼，总货量达8078套，现在至少已有2万户业主入住。

众所周知的珠江新城，占地面积约600万平方米，核心区域写字楼的面积也就500多万平方米，办公人群大约30万，比较一下就知道亚运城有多大了。

亚运城航拍图 来源广州乐居

这样高起点+大体量的项目，在全国一线城市中都是绝无仅有的，“上天赏饭吃”的条件吸引了房企们闻风而至。2009年12月，富力、雅居乐和碧桂园联合以255亿总价竞得亚运城项目；2010年6月，世茂和中信入股亚运城，五家房企各持股20%，共同操盘长达6年。

在社会各界的聚光灯下，亚运城于2010年正式入市。在“五大开发商联合开发”、“全国总价地王”、“广州最大的在售项目”等光环下，项目不负众望，吸引5000人排队抢购2000套房，并在3个月内卖出3900套房，均价达到1.25万/㎡。

2010年9月26日，亚运城正式开盘。来源羊城晚报

可惜，就在亚运城开盘的三天后，国家重拳调控、收紧贷款、提高首付比例，广州楼市骤然降温。往后几年，缺乏实质性利好的亚运城，销售开始有心无力，心酸史也由此开启。

2011年5月，亚运城初期房源，被收楼业主投诉存在墙体裂缝、地板渗水、阳台漏水和厨房门损坏等质量问题，口碑危机开始爆发。自此，亚运城的成交不断下行，到了2015年，项目虽然凭年销售1364套的成绩拿下番禺销冠，但价格却纹丝不动——某组团两次加推，单价均维持在1.3万/㎡左右。

原地踏步的房价，令亚运城陷于尴尬局面，也让市场对其失去信心。2016年，富力宣布退出亚运城项目，将持有的20%股权交由世茂、碧桂园、雅居乐和中信平分。

有趣的是，在富力“断臂”退出后，剧情却发生了360°转折，亚运城竟开始谷底反弹，一路狂奔。

新的团队先是下足血本投建配套，如引入名校广铁一中，打造商业中心亚运城广场，以抬高项目的价值；另一方面，他们又对产品定位作出调整，从主打改善型大户型转向刚需市场，进一步瞄准刚需客群，以提高项目整体去化率。

生活配套逐步落实，价格亲民，这让亚运城在房价疯涨的随后几年内显得尤为诱人。而新团队也把握住了这一机会，发力销售——

根据亚运城宣传口径和媒体公开数据，2017年，项目全年卖出2961套，成交面积达32.94万㎡，成交金额为57.74亿元；2018年，全年成交4054套，成交面积为41.97万㎡，成交金额约106亿元，成为广州首个百亿项目，并连续两年蝉联广州新房市场成交面积、金额和套数“三冠王”。

2019年，亚运城延续热销势头，节节攀升拿下“全国销冠”。项目全年销售123个亿，相当于每天进账3369万；一年网签4406套，每天卖出12套，单盘销量比同市的越秀、海珠、天河和白云全区卖得还要多。

02.

到底是“价格洼地”，还是“跑输大市”？

从“全国总价地王”到“全国销售冠军”，亚运城走了十年，这当中的跌宕起伏已经成为业内经典，为人津津乐道。

可除了“地王”和“销冠”，亚运城在市场上还有另一个标签，那便是“价格洼地”。直到现在，亚运城仍是周边板块、同类板块中最便宜的，几乎没有之一。

当南村万博的一手已经去到五六万，亚运城还是卖两万多。当20公里之外的南沙，楼价从一万飙到三万时，亚运城还是卖两万多。现在，连新塘、知识城这些后起之秀，也要逼近三万了，亚运城的价格似乎还在原地徘徊。

当然，我们不是在鼓励房价上涨，亚运城的低价策略，从民生角度来说，真的是好事儿，让数万的小白领轻松地实现了住房梦，堪称业界良心。

只不过，我们现在讨论的是另外一个维度的话题，那就是这个楼盘的资产属性为何一直那么弱？

回顾亚运城的价格变迁，可以发现，该涨的时候，它也在涨，并没有错过哪一次浪潮，只不过涨幅跑输了大市。在一些节点上，甚至出现下跌。如在2014年，亚运城山海湾（原技术官员村）就曾推出70余套特价房源，最低售价仅为9800元/㎡，报价跌破万元大关。

2016年，亚运城天誉组团的价格为1.3万/㎡，跟六年前开盘时的1.2万/㎡可谓相差无几。2019年，亚运城的二手房和大部分新房报价仍是2字头，可在同一时间段内，番禺洛溪、大学城和长隆板块的项目，单价已从1万多涨近4字头，起价比它更低、距离比它更远的南沙、增城，房价也翻了近两番。

03.

亚运城为什么会“跑输大市”？

毫无疑问，亚运城在过去十年的房价竞赛中，的确跑输了大市。

原因是什么？

孙不熟老师说过一句话，房价本质上是由所在地段的生产力决定的。如果说地铁、学区、户型对房价的影响幅度是10%到20%，那生产力的影响幅度会是50%。

我们来看看，珠江新城、深圳湾、万博、南沙、新塘、知识城、千灯湖这些“房价健将”，都有一个共同特征，那就是有产业赋能，本身就是或者靠近某个强势的产业中心。

所以，亚运城其实什么都好，环境不错，距离不算远，配套也在逐步成熟，就是缺乏产业赋能，这种地方我们一般把它叫做“睡城”。以前南村那块也被称之为睡城，但万博商务区起来之后，房价立马就刺激起来了，直逼海珠荔湾。

04.

适合刚需上车，投资真心不建议

老实说，这个盘自住还是不错的，距离中心城区也就20多公里，比南沙、朱村、知识城都近，而且10年前就通地铁了，40分钟直达天河。周边教育、商业等配套也在逐步完善。

如果是刚需上车，这里比增城、南沙、花都的性价比更高。理由如下：

1、便宜：如果你在天河或番禺上班，在通勤1小时范围内寻找单价2字头的新房，还想要齐全的生活配套和成熟的居住氛围，那么，亚运城可以说是最好的选择。

2、配套：目前，亚运城自带20万方的商业体、3万方的国际商业街和6万方的亚运城广场已经开业，累计9所学校开学，体育馆和三甲医院也都有配备。和其他那些看电影逛街要打的、送孩子上学要赶早的楼盘相比，亚运城的优势还是比较明显的。

3、交通：10年前就已开通了4号线，40分钟直达天河。三号线延长线也延长至亚运城附近，再加上靠近广深高铁的庆盛站，以及南大干线的建设，亚运城的交通便利度还是可以的。

亚运城航拍图 来源广州乐居

天誉组团50层视野 来源广州乐居

但如果是投资或者改善的话，就真心不建议了，理由如下：

1、存量劣势：目前，亚运城仍有数块待开发用地，新货余量充足，二手房源也多，预计未来几年的一二手市场竞争压力只会越来越大，业主转手难卖高价。

2、定位劣势：作为一个刚需大盘，亚运城难免有梯户比高、密度高等问题，居住的舒适度将打一定折扣。

3、大盘劣势：小区大配套全，看似生活便捷，实质上不一定就意味着“方便”。在亚运城，由于组团多占地面积广，部分业主想要享受这些配套并不容易。如目前在售的一手房源，离地铁4号线“海傍站”接近约2.5KM，距离广州市铁一中学和天誉小学约1.5KM，难以步行直达。

我们再来算笔账，假设购房者是在亚运城开卖首期入手，单价1.2万/㎡，面积100㎡，总价120万，首付40万，贷款80万。如果这40万不买房，改买银行定期理财产品，一年利率4%，那么10年的投资收益就有21万，也就是说首付款在10年内的占用成本是21万。

再来算算购房成本，假设商业贷款30年，等额本金还款，还贷利息加上买卖契税约为60万。这笔投资想要不亏，10年后房子单价至少是120万+60万+21万/100㎡=2.01万/㎡。

来源链家

在链家上可以看到，目前亚运城的二手房价仅为2.2-2.7万/㎡。作为一笔长达10年的投资，亚运城的升值空间难以让人满意。

当然，站在民生的角度，刚需族也要庆幸亚运城至今保持低价策略，为近郊区域保留了一块洼地，要不然，全体刚需都得挤压到50公里之外的地方买楼了。